Planosfeer

Actueel

Artikel van Geert Kooistra en Petra Maas op Ruimtevolk (1/6):

Van grondexploitant naar bondgenoot
Laat de gemeente zich ontdoen van haar oneigenlijke rol als ontwikkelaar en meer opereren als partner van de lokale samenleving.

De wereld van ruimtelijke ontwikkeling en vastgoed is enorm veranderd en nog volop in transitie. Partijen moeten zoeken of zijn al zoekende naar nieuwe, gepaste rollen en verantwoordelijkheden. Vooral voor de voorheen zo actief participerende of initiërende overheid is de verandering groot. Gemeenten haalden geld op met gebiedsontwikkeling en uitgifte van grond daarin. Daartoe werd actieve grondpolitiek bedreven: strategisch aankopen van grond in de wetenschap dat realisatie van plannen deze in waarde zou doen vermeerderen.

Onhaalbaar
De perspectieven uit de tijd dat de grond werd aangekocht lijken voor langere termijn, zo niet definitief, onhaalbaar. Gemeente, grondeigenaar en vaak ook ontwikkelaar, zitten alleen nog wel vast in onderlinge afspraken rond (gedateerde) masterplannen voor gebiedsontwikkeling.  De ontstane impasse raakt gemeenten meer dan de andere partijen. Zij vertegenwoordigt immers de maatschappij en de behoeften die daar leven. Veel gemeenten zitten behoorlijk in hun maag met (rentelasten op) braakliggend terrein en inkomstenderving door stilliggende locatieontwikkeling. De maatschappelijke verontwaardiging over de praktijken van grootschalige gebiedsontwikkeling en grondspeculatie blijkt uit de media-aandacht als in De Slag Om Nederland.

De inwoners van de steden willen op zijn minst gebruik kunnen maken van de gaten in de stad en staan, als consument, ook niet meer zo te springen om het aanbodgedreven bouwprogramma uit de oude masterplannen. Het programma moet steeds meer van onderop komen.

Nieuwe spelers
Daarmee verschijnen nieuwe partijen, onderhandelingspartners en financiers in de arena van de ruimtelijke ontwikkeling: de consument zelf, met soms vruchtbare ideeën en verrassende ondernemingszin, of andere private partijen. De Slag om Nederland liet laatst al een paar onwaarschijnlijke nieuwe spelers in de stedelijke ontwikkeling aan het woord, zoals Ikea en Siemens. Rond financieringsstromen ontstaan ook progressieve alternatieven, zoals het  opkomende crowdfunding.

Namens het Bredase architectuurcentrum, GebouwF, doe ik mee aan een onderzoek van het Stimuleringsfonds naar spontane stadsontwikkeling en innovatieve ontwikkelingsvormen. Initiatieven van onderop zoals zelfrealisatie in collectief particulier opdrachtgeverschap, (tijdelijke) (her)bestemming van braakliggende grond en hergebruik van leegstaand vastgoed, blijven incidenteel en marginaal of lopen stuk op lange proceduretijden en regelgeving. Nieuwe partijen in een diverser spelersveld betekent dat een heel nieuw spel gespeeld moet worden. De klassieke partijen in ontwikkeling (gemeente, corporatie en ontwikkelaar), moeten daarin een nieuwe rol aannemen.

Gemeenten kunnen de nieuwe spelers, veelal voortkomend uit de samenleving die zij vertegenwoordigen, helpen hun doelen te realiseren binnen de kaders van het beleid. Dit betekent helpen zoeken naar geschikte locaties om veelbelovende initiatieven te ontwikkelen, helpen identificeren van kansrijke combinaties van functies, enz. Soms zal de gemeente in zo’n ontwikkeling het voortouw hebben, maar steeds vaker zal ze niet meer zijn dan één van de spelers aan tafel. Ze moet in gezamenlijke planontwikkeling proberen haar maatschappelijk programma en ambities een plek te geven en te financieren. Met de hulp van de gemeente kunnen sommige initiatieven bovendien veel meer bereiken en relevantere bijdragen leveren aan de stad en haar gemeenschap.

Gemeente als partner
Veel meer dan nu het geval is in de ruimtelijke ontwikkeling, zal de gemeente een partner zijn van de lokale samenleving. Het kan dan niet meer zo zijn dat particulier initiatief en alternatieve plannen worden gezien als concurrentie voor de gemeentelijke (woning)programmering en daarmee als bedreiging voor stilliggende masterplannen.

Alternatieve plannen die het publieke belang vertegenwoordigen, kunnen eventueel zelfs onteigening rechtvaardigen als daarmee de impasse doorbroken kan worden. Door kansrijke concepten en ontwikkelingen te herkennen en te creëren, kan een nieuwe balans worden gezocht in maatschappelijke kosten en baten (uit ruimtelijke ontwikkeling). De strijd tegen het verlies aan inkomsten door uitgebleven gebiedsontwikkelingen is voor de gemeente én haar inwoners van wezenlijk belang.

Laat de gemeente zich ontdoen van haar oneigenlijke rol als ontwikkelaar en definitief aan de kant gaan staan van de (initiatiefnemers uit de) samenleving en deze hierbij te helpen waar ze kan. De maatschappij, dat zijn wij!


***

Artikel van Geert Kooistra op Ruimtevolk (18/11):

Braakliggende grond: kansrijk of bodemloze put?
Gemeenten gaan veel te passief om met braakliggende terreinen en laten daardoor veel geld in een bodemloze put verdwijnen.

Er gebeurt ontzettend veel in de ruimtelijke ontwikkeling, vooral achter de schermen. We zetten voorzichtige stapjes in een nieuwe realiteit, maar moeten daar maar eens wat meer druk achter zetten. Er ligt een kapitaal aan braakliggende grond en er zijn talloze creatieve en inspirerende ideeën voor stadsontwikkeling nieuwe stijl. Maar gemeenten en projectontwikkelaars houden elkaar in de houdgreep van oude ambities en contractuele verplichtingen.

Puzzelen
In de voorbije decennia hebben gemeenten zich laten meevoeren in de florerende business van gebieds- en vastgoedontwikkeling. Winst maken was zo goed als zeker en misschien ook noodzakelijk om andere publieke verantwoordelijkheden mee te bekostigen. Nu zitten gemeenten en ontwikkelaars met een dure erfenis uit die tijd: strategisch aangekochte grond waar niets mee gebeurt. Nu veel plannen stilliggen, zijn de meeste gemeenten aan het schrappen en herprogrammeren. Ze nemen minder locaties in ontwikkeling en willen daar veel bouwvolume realiseren, in de hoop dat ontwikkelaars ervoor warmlopen. De overige grond blijft ongemoeid.

Dat herprogrammeren – puzzelen met het (bouw)programma – is nog steeds een top-downbenadering: je kunt niet puzzelen als je zelf ook een puzzelstukje bent. Bovendien houdt het puzzelbeleid vast aan oude ambities en gaat uit van terugkeer naar de situatie van voor de crisis. Zinloos, als je het mij vraagt! Het oude verdienmodel – zo veel mogelijk bouwen op zo weinig mogelijk grond – is verleden tijd. Dat is echt niet alleen te wijten aan de economische crisis, ook de vraag is veranderd. De consument van vandaag is geëmancipeerd, weet wat hij wil en eist een eigen inbreng.

Energie en optimisme
De strategisch aangekochte grond maakt zijn winstverwachtingen niet waar, maar levert gemeenten jaarlijks ook enorme rentelasten op. Dat is dubbele pijn en komt op veel plaatsen nog eens bovenop een toch al forse bezuinigingsopgave. Intussen stellen gemeenten en ontwikkelaars zich veel te afwachtend op. Ze volgen ontwikkelingen in ons vak meestal vanaf een veilige afstand en kijken eerst de kat uit de boom. Dat is gezien de financiële druk van dit moment eigenlijk ongeoorloofd. Gemeenten zijn het aan de maatschappij verplicht om ervoor te zorgen dat de braakliggende grond zo snel mogelijk wordt benut! Liever nu een paar pilots die niet zoveel opleveren als gehoopt, dan wachten en geld in een bodemloze put laten verdwijnen.

Er zijn op dit moment best kansen, want onze vakwereld is volop in beweging. Overal zie ik mensen bezig met vernieuwende concepten en ideeën om de ruimtelijke ontwikkeling weer op gang te helpen. Dat brengt veel nieuwe energie en optimisme. Er zijn zo langzamerhand aardig wat voorbeelden van stadsontwikkeling nieuwe stijl, waarbij de gebruiker niet alleen aangeeft wat hij wil, maar er ook nog eens in belangrijke mate zelf voor zorgt dat het er komt. Soms met aangename verrassingen en, als het goed is, met tevreden gebruikers als gevolg. Er ontstaat nieuw elan op deze plekken, waarvan ook de omgeving profiteert. Laten we daar meer en vooral sneller werk van maken, vooral op braakliggende terreinen die ons miljoenen aan publiek geld kosten.

Nieuwe realiteit
De nieuwe realiteit vraagt om een open blik en een nieuwe aanpak. Gemeenten en projectontwikkelaars moeten elkaar loslaten uit de houdgreep van contractuele verplichtingen rond onhaalbare plannen. Ze moeten zo snel mogelijk de nieuwe realiteit omarmen en zich een nieuwe rol aanmeten in het spel van de ruimtelijke ontwikkeling. Het is voor gemeenten de hoogste tijd om het verlies op eerdere winstverwachtingen te aanvaarden en oude aspiraties en bestaande ontwerpen los te laten. Zij moeten zich constructief en vooral proactief opstellen, meepraten als partner en blijven sturen door te faciliteren, inspireren en enthousiasmeren. Doen ze dat niet, dan worden ze ingehaald door de realiteit en verliezen ze de regie. Maar zo ver hoeft het niet te komen: er is (braakliggende) grond genoeg om kansen te creëren voor de consument van nu en de toekomst. Grijp die kans!

***

In BNdeStem van zaterdag 29 oktober, reageren Geert Kooistra en Jasper Breugelmans op een interview met met wethouder Arbouw op Aedesnet. De Strekking: braakliggend terrein kost gemeenten zo veel geld, dat ze er zsm van af moeten. Hieronder het volledige artikel (met eigen beeld).

Wij gaan op deze pagina de komende tijd verder in op dit onderwerp. Reageren of meepraten kan per mail, SMS of Twitter (met @planosfeer vermelding). reacties verwerken wij op de pagina of in de Blog.

BNdeStem 29 oktober 2011, Bredaas stadskatern, p34:


Zinloze Impasse rond braakliggende grond

De braakliggende terreinen in Breda kosten geld en dat gaat ten koste van zaken als gratis fietsenstalling en buurthuizen.

Breda heeft flinke lappen braakliggende grond die de stad jaarlijks miljoenen aan rente kosten. Opbrengsten uit bezuinigingsmaatregelen dreigen daardoor in een bodemloze put te verdwijnen.

De gemeente “schrapt plannen en pakt zijn verlies”, zei wethouder Arbouw laatst in een interview op de website van Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties. Dit betekent dat de gemeente minder locaties in ontwikkeling neemt omdat er minder vraag is naar woningen, kantoren, enzovoorts. Zo kan op die locaties waarop wel wordt ontwikkeld voldoende bouwvolume worden gerealiseerd, waardoor er wellicht toch ontwikkelaars voor warmlopen. De overige locaties blijven daardoor voorlopig braak liggen.

De gemeente Breda heeft sinds 2001 ruim 3 miljoen vierkante meter grond strategisch aangekocht. Destijds waren daarvoor kansrijke plannen, maar nog niet de helft daarvan is inmiddels ontwikkeld. Om de winstverwachtingen voor deze locaties alsnog waar te maken, wacht de gemeente tot ontwikkelaars de oude plannen weer gaan uitvoeren, terwijl de ontwikkelaars wachten tot de vraag naar hun product aantrekt, enzovoorts. Dit is een zinloze impasse, want de tijd van dit soort gebiedsontwikkelingen is voorgoed voorbij.

Het oude verdienmodel -zoveel mogelijk bouwen op zo weinig mogelijk grond- levert geen woningen, kantoren of wat voor product dan ook meer op, waarnaar voldoende vraag is. De consument van nu is goed op de hoogte van wat de markt te bieden heeft en daardoor heel kritisch. Deze consumenten-emancipatie verandert de vraag op de markt blijvend en is geen gevolg van de crisis. De klassieke ontwikkelaar en de gemeente moeten zich hieraan aanpassen, anders lopen ze het risico straks langs alle kanten gepasseerd te worden.

De niet ontwikkelde grond maakt de winstverwachtingen niet waaren ligt daarnaast ook nog eens geld te kosten in de vorm van rentelasten. Dat is dubbele pijn en gaat inmiddels ten koste van voorzieningen zoals buurthuizen en gratis fietsenstalling. De gemeente is het dus eigenlijk aan ons allemaal verplicht om er voor te zorgen dat de grond zo snel mogelijk wordt benut.



De gemeente hoeft lang niet alles zelf te doen. Spontane stadsontwikkeling wint steeds meer terrein en levert op veel plaatsen in ons land aangename verrassingen en tevreden gebruikers op. Bovendien ontstaat er nieuw elan op deze plekken, waarvan ook de omgeving profiteert. Hergebruik van leegstaande gebouwen, (collectief) particuliere zelfbouw van woningen (CPO), publiek-private gelegenheidscoalities die zelf initiatief nemen: allemaal voorbeelden van stadsontwikkeling nieuwe stijl, waarin de gebruiker niet alleen aangeeft wat hij wil, maar er ook nog eens in belangrijke mate zelf voor zorgt dat het er komt.

De gemeente kan hierop inspelen, maar moet dan wel oude aspiraties en bestaande ontwerpen durven los te laten. In een nieuwe rol denkt de gemeente mee over het toekomstperspectief, praat mee als partner en blijft sturen door te faciliteren, inspireren en enthousiasmeren.

Breda moet zijn verlies dus niet pakken op ‘plannen schrappen’ en herprogrammeren, maar op de winstverwachting pér ontwikkeling. Verlagen van de vaste lasten weegt ruimschoots op tegen vermindering van de opbrengsten. Op de nu nog braakliggende terreinen kunnen intussen mooie dingen ontstaan, tijdelijk of permanent.

 

---

De rol van de provincie in de (nieuwe) ruimtelijke ontwikkeling

Even voor de provinciale verkiezingen van afgelopen maart, hield Ruimtevolk interviews met lijsttrekkers over de rol en toekomst van de provincies op het terrein van R.O.

Planosfeer wil graag verder nadenken over en werken aan een solide en constructieve regierol voor de provincies. Onderstaande betoog is op 19 mei als reactie op het stuk van Judith Lekkerkerker: De macht aan de provincie? en eerder geplaatste reacties geplaatst:  

Ik ben er van overtuigd dat we teneinde aan de vraag op de huidige markt te kunnen voldoen, bottom up (visie)móeten ontwikkelen. Met zijn allen dienen wij er voor te zorgen dat we laten ontstaan wat echt nodig is en daar een voedingsbodem voor te leggen. We moeten proberen de vraag steeds zo goed mogelijk vóór te zijn. De regie over ruimtelijke ontwikkeling moet daarvoor constructiever en flexibeler zijn dan nu het geval is, maar er moet wel regie zijn. Gebrek aan samenhang en afstemming op programmaniveau leidt tot onhandige concurrentiesituaties en heeft chaotische landschappen met grote mobiliteitsinefficiëntie tot gevolg.

Gemeenten zouden volgens mij veel meer partner in ontwikkeling moeten worden dan een toetsende en restricties opleggende instantie. Zo krijgen initiatieven meer kans en sturing. Zo moet de gemeente ook met de provincie samen optrekken. Die laatste kan visies en ambities doorvoeren naar het hogere schaalniveau. Op provinciaal niveau moet de ruimtelijke kwaliteit en samenhang worden gewaarborgd. Het is slecht voor de beleving wanneer er geen verschillen zijn tussen stad, dorp, platteland en natuur. Wanneer provincies hun expertise inzetten om met gemeenten mee te denken over en werken aan lokale (structuur)visies, kunnen zij tijdig regionaal afstemmen, inspireren vanuit schaaloverstijgende kennis en leren wat de gemeenten beweegt. De provincie wordt daarmee meer bondgenoot dan waakhond. Dat zou bevorderlijk zijn voor de precisie van de sturing op ruimtelijke ontwikkeling en scheelt ellenlange onderlinge discussies en procedures.

De provincie is nu zijn rol en taken aan het (her)definiëren (of verkennen) en kan daarbij hulp en inspiratie gebruiken. Ik denk dat dit kansen biedt voor het maken van goede afspraken of ontwikkelen van veerkrachtige instrumenten om de r.o. de komende tijd in goede banen te leiden.

Planosfeer nodigt uit om hierover verder van gedachten te wisselen via het Planosfeer Blog, de mail of Twitter.

 

 ---

In BNdeStem van zaterdag 23 april, reageren Geert Kooistra en Judith van Hees (www.naturalurban.nl) op een eerder artikel over braakliggende terreinen in Breda.

Wij gaan hier op deze pagina verder op in aan de hand van beeld en tekst. Reageren kan per mail, reacties verwerken wij op de pagina.

Hogere doel van braakliggend terrein

In zijn artikel van 13 april jl, benoemt Nico Schapendonk braakliggende locaties in Breda. Ze staan op de kaart als eilandjes in de stad. Moet er voor elk eilandje een eigen plan worden bedacht omdat die grond nu eenmaal beschikbaar is? We kunnen beter onderzoeken waar de stad behoefte aan heeft en van daaruit kijken of (delen van) de braakliggende terreinen daar een rol in kunnen spelen.

Zoveel mogelijk winst uit elke locatie willen halen is geen zuiver doel. We moeten doen wat het beste is voor de plek zelf, de omgeving en voor de hele stad. Locale ontwikkelingen moeten in dienst staan van maatschappelijke doelen voor de stad.
De ‘ziel van een buurt’ moet ons inspireren om gebieden een eigen functie en identiteit te geven, waarmee verschillen worden gehonoreerd. Omdat de markt momenteel afwachtend is en de consument voorzichtig en kritisch, moeten we bovendien nauwkeurig vaststellen waar de komende tijd vraag naar is.

Op dit moment staat sociale opwaardering van Haagse Beemden op de agenda. Het zou zonde zijn als er in dat kader niet gekeken zou worden naar fysieke en economische verbindingen met Breda. Haagse Beemden is met 30.000 inwoners een stad op zich en ligt nogal geïsoleerd van Breda. Een aantrekkelijkere verbinding tussen de wijk en het centrum zou voor beide goed zijn. De gesloten muur om de kloostertuin van St. Fidelis (hoek Schorsmolenstraat en Nijverheidssingel), de huidige Lunet en de Slingerweg vergroten de gevoelsafstand van de route. Onder het spoor door, langs NAC, ga je eigenlijk eerst de stad uit, voor je bij de entrees van Haagse Beemden komt. Het braakliggende CSM-terrein en de Praxislocatie liggen aan deze route en zouden (gedeeltelijk) benut kunnen worden voor de verbetering daarvan.

Omdat het CSM-terrein van één enkele eigenaar is, wordt het beschouwd als één plangebied. Dat is jammer. De locatie ligt tussen ontwikkelingen met een verschillend tempo. De verbinding met Haagse Beemden zou al op korte termijn kunnen worden aangepakt. Dat staat de plannen van Via-Breda, die meer focussen op de Mark en het station, niet in de weg. Ze zullen elkaar eerder versterken.

Voor alle (braakliggende) gebieden geldt dat zij bekeken moeten worden in het licht van hogere doelen voor de stad. Voor sommige zal blijken dat zij in de huidige staat prima functioneren, zoals het Rithmeesterpark. Andere locaties kunnen vanuit deze redenering waardevolle bijdragen leveren aan belangrijke ontwikkelingen voor heel Breda.

Geert Kooistra is strategisch planoloog en eigenaar van Planosfeer in Breda. Judith van Hees is stedenbouwkundige en eigenaar van Natural Urban in Rotterdam.
 

Zelfde artikel voor professionals: Braakliggend terrein biedt kansen voor de hele stad

In bovengenoemd artikel wordt de verbinding tussen Haagse Beemden en Breda Centrum als voorbeeld gebruikt voor hoe deelontwikkelingen in dienst kunnen worden gesteld van een strategisch doel.

Braakliggend terrein illustreert de impasse in de ruimtelijke ontwikkeling. Door strategische positionering op hogere schaalniveaus, inpassing in de lokale context en zorgvuldige vraaganalyse kunnen risico’s worden beperkt en kan bovendien grotere (maatschappelijke) winst worden behaald.

In zijn artikel van 13 april jl, benoemt Niko Schapendonk de braakliggende locaties in Breda. De diversiteit van deze gebieden komt hierin nauwelijks tot uiting. Lang niet al deze gebieden vragen om (acute) investering. Een aantal ervan draagt nu zelfs bij aan de kwaliteit van de stad(randen). Geen enkele locatie voldoet echter aan de financiële verwachtingen van de eigenaren.De vraagmarkt is momenteel voorzichtig en kritisch. De behoeften van nu en straks moeten zorgvuldig worden onderzocht. Op de vraag afgestemd programma levert immers een minder risicovol product op. Gebieden moeten zorgvuldig worden gepositioneerd, in de stad en ten opzichte van elkaar. De ziel van de buurt moet aanleiding zijn voor wat met de braakliggende gronden wordt beoogd.

Om complementariteit van de locaties te waarborgen, is een samenhangende en integrale strategie noodzakelijk. We moeten vanuit de stad kijken naar plekken waar transformatie gunstige gevolgen heeft voor de locatie zelf, de buurt en de stad als geheel. Zo komt het programma het beste tot zijn recht en profiteert de stad optimaal. De eigendomssituatie is niet het juiste criterium voor gebiedsafbakening. Het dichttimmeren van afzonderlijke grondexploitaties dient een oneigenlijk doel en levert onafzetbare bouwprogramma’s op. Waardecreatie moet op een hoger schaalniveau worden gezocht. Ongeacht grondposities, moet worden gefocust op gebieden waar ontwikkeling integrale en gebiedsoverstijgende doelen kan dienen. Daarin moet de gemeente partners zoeken in corporaties, grondeigenaren en ontwikkelaars, de (toekomstige) eindgebruiker en (maatschappelijke) instanties en bedrijven. Meedelen in een grotere grondexploitatie kan eigenaren alsnog rendement opleveren.

De gemeente heeft budget voor sociale vitalisering van Haagse Beemden gereserveerd. Deze enorme wijk ligt nogal geïsoleerd van Breda, waardoor de binding klein is. De route vanuit het centrum langs NAC is desolaat en gevoelsmatig erg lang. De plannen van Via-Breda voor de Zoete inval focussen vooral op de Markoever, terwijl het nu wellicht urgenter is om de verbinding tussen Haagse Beemden en het Centrum te versterken. Ook rond de Slingerweg. Hiermee kunnen Breda en Haagse Beemden dichter bij elkaar worden gebracht. Het is zonde om investering in Haagse Beemden niet te vervlechten met een strategie voor deze route. De stadspoort Schorsmolenstraat-Lunet zou hiertoe ook een impuls kunnen gebruiken, zoals de opwaardering van de Ginnekenweg. Opening van de kloostertuin zou een mooie aanzet zijn.